Čtyři cesty k nemovitostem: od bytů po pohledávky

Chcete se bezpečně pohybovat na trhu s nemovitostmi a máte chuť investovat? Investiční byty nám už nepřipadají jako zlatý důl. S rostoucími náklady a klesajícími výnosy se situace mění. V mém článku prozkoumáme, jaké alternativy investování do nemovitostí máme a jak se na to dívám já.

Klesající výnosy z pronájmu

Investice do nemovitostí bývala dříve považována za bezpečný a bezpečný způsob, jak zhustit svůj majetek. Nicméně, podle analýzy UniCredit Bank je průměrný hrubý nájemní výnos investičního bytu v ČR pouze 3,6 % ročně. A to je ještě před odečtením nákladů na správu, údržbu, pojištění a daně, což následuje blíže k čistému výnosu pod 3 %. Kdo by chtěl mít starosti s nájemníky, když spořicí účet nabízí úrok nad 3 %? Je to alarmující situace, když si uvědomíme, že máme stále na trhu obrovské investiční příležitosti, ale musíme být opatrní.

Vyšší výnosy okolo 5-6 % lze nalézt v regionech jako Ústí nad Labem nebo Karlovy Vary, ale tady vás čeká vyšší riziko neplatičů. Data ukazují, že v Ústí je vysoký podíl exekucí; jedno zpoždění nájmu by mohlo snížit váš výnos o 0,1 % bodu a deset měsíců bez příjmu z nájmu může srazit výnos na 5 %. Investice do nemovitostí je i nadále spojena s vysokým vstupním kapitálem a nízkou likviditou – prodeje nemovitostí trvají týdny až měsíce.

Crowdfunding jako alternativa

Na scéně se objevují crowdfundingové platformy, které umožňují investice do developerských projektů už od několika set korun. V roce 2024 byl objem investic přes český investiční crowdfunding téměř 10 miliard korun. Zhruba 70 % z toho směřovalo do nemovitostních projektů. Průměrný avizovaný výnos se pohybuje kolem 10 % ročně, což je diametrálně více než klasický pronájem.

Však pozor! Vyšší výnos znamená i vyšší riziko. Například případ Nové bydlení Letohrad, kde výstavba 47 bytů skončila fiaskem, je varovným prstem. Developer skončil v insolvenci poté, co dluží brněnské stavební firmě přes 12 milionů korun. Peníze drobných investorů jsou nyní vázány a vy čekáte na dosažení jejich navrácení.

Crowdfundingový trh v ČR se teprve vyvíjí a některé platformy ještě neměly licenci ČNB. Přestože regulace od roku 2023 spřísňuje pravidla, žádná platforma vám nezaručí úspěch výstavby projektu. Nízká likvidita a nevypověditelnost investice jsou dalšími nevýhodami, se kterými je třeba počítat.

Nemovitostní fondy jako pasivní cesta

Další možností jsou nemovitostní fondy, které představují pasivní cestu, jak se dostat na trh nemovitostí. V Česku funguje přes 20 retailových fondů a průměrný výnos dosahuje kolem 6 % ročně. O nemovitosti se stará profesionální správce, což ušetří mnoho starostí s nájemníky, opravami a správou.

Bohužel ani tyto fondy nejsou bez rizika. Často si účtují vstupní poplatky (1-3 % z investované částky) a správcovské poplatky, které ovlivňují celkovou roční nákladovost (TER). Ta může významně kolísat. Situace se může zkomplikovat, když fondy v krizových situacích pozastaví odkup podílových listů, jako se stalo v minulosti.

Můj pohled na věc

Jak se na to dívám já? I když mám radost, že stále existují možnosti, jak investovat do nemovitostí, je zde mnoho vlivů a rizik, které musíme mít na paměti. Věřím, že investice do nemovitostí by měly být především o bezpečnosti a dlouhodobé udržitelnosti. Každému, kdo zvažuje investici, doporučuji udělat si pořádnou analýzu a nespoléhat jen na sliby vysokých výnosů. Osobně si raději vyberu opatrnější, ale stabilnější variantu.

Často kladené otázky

Jaké jsou hlavní rizika spojená s investováním do nemovitostí?
Mezi hlavní rizika patří nepravidelný příjem z nájmu, vysoké náklady na údržbu a možná platební neschopnost nájemníků.

Je crowdfunding bezpečná investice?
Crowdfunding má potenciál přinést vysoké výnosy, ale nebezpečí spojené s neúspěšnými projekty a nízkou likviditou stále přetrvává.

Co jsou nemovitostní fondy a jak fungují?
Nemovitostní fondy shromažďují peníze od různých investorů a investují je do různých nemovitostí - ušetříte tak starosti s jejich správou, ale může se na vás vztahovat i řada poplatků.